Недострой. Что делать?

Что делать, если сроки сдачи перенесены? 


Основным страхом дольщиков является перенос сроков сдачи новостройки и связанные с этим волнения, финансовые потери, а то и судебные разбирательства. Тем не менее, далеко не всегда задержка означает превращение объекта в долгострой. По какой причине могут откладываться сроки сдачи, какие случаи являются опасными для дольщиков и что в этих ситуациях делать? 

Причин переноса сроков сдачи новостройки может быть несколько: это и некоторые доработки уже готового здания, и различные проволочки еще на начальном этапе работы (как правило, связанные с согласованием документации), и намеренное занижение первоначальных сроков с целью повышения инвестиционной привлекательности объекта, и банкротство застройщика. 


Час икс для волнений 

«Перенос сроков строительства не обязательство свидетельствует о недобросовестности застройщика, такие проблемы могут возникнуть и у надежных компаний в результате различных форс-мажорных обстоятельств, но обычно он не превышает 1-2 кварталов», — рассказывает Вера Богучарова, заместитель руководителя юридического департамента Est-a-Tet. А вот если сроки сдачи объекта были отодвинуты на срок более полугода, то это уже повод серьезно обеспокоиться, и в таких случаях уже имеет смысл подавать заявления и в правоохранительные органы, и в Москомстройнвест. 

«Водоразделом между критичной для дольщиков ситуацией и ситуацией, когда перенос сроков не приведет к негативным и тем более необратимым последствиям для покупателей, может служить сам период, на который переносится срок сдачи дома, — подтверждает Павел Брызгалов, директор по стратегическому развитию ФСК „Лидер“. — В отдельных случаях сдвиг срока сдачи корпуса на 1-2 месяца возможен, но застройщики, как правило, сохраняют сроки передачи квартир дольщикам, то есть, по сути, покупатель на себе не ощутит перенос срока сдачи объекта в эксплуатацию». Более длительные же сроки переноса, которые имеют гораздо более негативные последствия, имеют причинами либо такие внешние факторы, как экономический кризис, либо демонстрируют непрофессионализм самого застройщика. 

В случаях, если строительство откладывается на год и более, проект уже можно отнести к долгостроям. «В любом случае необходимо выяснить у застройщика, в чем причины, для этого необходимо написать письменное требование-запрос, возможно даже и коллективный», — говорит Наталья Шаталина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки». 

Корни зла 

Стоит учитывать, что в случае откладывания сроков сдачи застройщик обязан сам не позднее, чем за два месяца уведомить об этом дольщика с указанием причин, а также с предложением заключить дополнительное соглашение с оговоренными сроками строительства и возможной компенсацией — например, ремонтом за счет застройщика. «Дольщик в свою очередь имеет право не подписывать предложенное дополнительное соглашение, потребовав выплаты неустойки, в случае отказа — обратиться в суд. Согласно 214-ФЗ застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, неустойка уплачивается в двойном размере. Законом о правах потребителей также предусмотрен существенный штраф», — рассказывает Рустам Арсланов, директор департамента продаж ГК «Гранель». Суммы, которые могут быть взысканы с застройщика, различны, однако в среднем они составляют от 300 до 500 тысяч руб. 

Разумеется, вне зависимости от того, была ли задержана сдача объекта на год или на пять дней, — компания нарушила свои обязательства перед дольщиком и должна нести ответственность за это. Но в то же время, стоит учитывать, что некоторые задержки могут быть не критичными — например, когда производится устранение незначительных дефектов, а в целом дом уже готов к введению в эксплуатацию. В таких случаях к моменту срока сдачи уже произведен монтаж дома и сделана внешняя отделка, возможно проведение работ по облагораживанию территории. 

Сроки могут сдвинуться и из-за отсутствия подключения к инженерным сетям. Обычно застройщик либо имеет технические условия подключения комплекса к уже имеющимся сетям, либо самостоятельно строит инженерные сооружения. «Наличие разрешения на строительства предполагает, что компетентные органы были ознакомлены с техническими условиями и их согласовали, а значит, в доме будут проведены все коммуникации, однако может быть задержка с согласованием всей документации и подведением к проекту сетей», — поясняет Вера Богучарова. 

Кстати, обеспокоиться своевременной сдачей объекта вполне можно и не дожидаясь наступления указанного застройщиком периода окончания строительства. Средние сроки возведения жилых проектов известны — они составляют полтора-два года (если речь идет о проекте 40-50 тысяч кв. метров), и если через полгода на стройплощадке ничего не происходит, а застройщик при этом никак не комментирует ситуацию, то это — уже тревожная ситуация. 

Инструктаж следователя 

Информацию о застройщике можно отслеживать на сайте банкротств, и в случае появления информации о возбуждении в отношении него процедуры банкротства, направлять в арбитражный суд требование о включении в реестр кредиторов. «Также необходимо знать, что в Москве и Московской области ведутся реестры пострадавших граждан, чьи денежные средства были привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, — рассказывает Наталья Шаталина.— В частности, в данный реестр могут быть включены граждане в случае, если строительство дома прекращено или приостановлено на срок более 9 месяцев на основании уполномоченных органов». 

В случае если задержка сроков сдачи вызвана серьезными причинами — такими, как смена застройщика, отсутствие средств или разрешительной документации, стоит обратиться за профессиональной юридической помощью, поскольку инвестиционные отношения являются весьма специфической отраслью, с множеством нюансов. Однако при этом не помешает и активная самостоятельная деятельность, нацеленная на публичность процесса. Митинги, форумы, публикации в СМИ привлекают внимание общественности и не дают затормозить процесс разбирательства. «В целом при возникновении подобной проблемы, чем больше публичных каналов коммуникации, где дольщики могут заявить о своей проблеме, тем лучше, — считает Павел Брызгалов.— Главное правило — конструктивный диалог, подтвержденный фактами. Вообще же, когда речь идет не о затягивании сроков строительства на несколько месяцев, а о ситуации, когда понятно, что проект действительно заморожен, то активизировать нужно все возможные каналы воздействия на ситуацию, подобные проблемы нужно решать комплексно, привлекая все инстанции, которые могут помочь». 

Пресс служба «МИЭЛЬ –сеть офисов недвижимости» г. Челябинск